: مرتبه

استعلام :

چنانچه ساختمانی مسکونی بدون پروانه ساخت احداث شود و بیش از حد تراکم مجاز اضافه ساخت داشته باشد، آیا کل بنا اعمال تبصره 2 ماده 100 شهرداری و ضریب نیم تا سه درصد ارزش معاملاتی می‌شود یا این‌که تا حد تراکم مجاز تبصره 4 ماده مذکور باید اعمال شود و مازاد بر تراکم مجاز اعمال تبصره 2 ماده مذکور توسط کمیسیون ماده 100 شهرداری شود؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

طبق ماده 100 قانون شهرداری‌ها مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی، مالکین اراضی و املاک مکلفند پیش از هرگونه اقدام عمرانی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ کنند و نیز طبق رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره دادنامه 846 مورخ 11/12/1387، شهرداری به تقاضای اشخاص غیر مالک و بدون مطالبه اسناد مالکیت نمی‌تواند پروانه ساختمانی صادر کند. بنابراین اصل احداث بنا بدون پروانه ساختمان، تخلف ساختمانی محسوب و کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری‌ها حسب مورد می‌تواند حکم به تخریب یا جریمه صادر کند. در نهایت در صورتی که کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری‌ها به تعیین جریمه نظر داشته باشد، با توجه به این‌که مستند قانونی جهت تعیین جریمه برای املاک احداثی بدون پروانه ساختمانی تبصره 4 ماده 100 قانون شهرداری‌ها است، کمیسیون مکلف به تعیین جریمه بر اساس این تبصره است. بنا به مراتب فوق در فرض سؤال برای آن مقدار از ساختمان که در حد تراکم مجاز است به ازاء هر متر مربع حسب مورد یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی آن (هر کدام که مبلغ آن بیشتر است) و نسبت به آن مقدار از ساختمان که اضافه بر تراکم مجاز باشد، در مورد ساختمان‌های واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی به قرار هر متر مربع یک دوم تا سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان و در مورد بنای زاید بر تراکم مجاز واقع در حوزه استفاده از اراضی تجاری و صنعتی و اداری از قرار هر متر مربع دو تا چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان جریمه تعیین می‌شود.

: مرتبه

استعلام :

با عنایت به بند «ب» ماده 113 قانون پنج ساله ششم توسعه ج.ا.ا که مقرر داشته مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا بدوا از طریق ادارات اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مورد اقدام قرار گیرد و متعاقبا چنانچه تعهد ظرف مدت شش ماه نسبت به اجرای مفاد سند اقدامی ننمود با انصراف از اجرای مفاد سند به محاکم دادگستری مراجعه نمایند و در همین راستا متاسفانه علی رغم صراحت اصل 34 قانون اساسی و ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی مصوب 1379 که به ترتیب مقرر می‌دارند: دادخواهی حق مسلم هر فرد است و هر کس می تواند به منظور دادخواهی به دادگاه های صالح رجوع نماید همه افراد ملت حق دارند این گونه دادگاه¬ها را در دسترس داشته باشند و هیچ کس را نمی¬توان از دادگاهی که به موجب قانون حق مراجعه به آن را دارد منع کرد و هیچ دادگاهی نمی تواند به دعوایی رسیدگی کند مگر این که شخص یا اشخاص ذی نفع یا وکیل یا قائم مقام یا نماینده قانونی آنان رسیدگی به دعوا را برابر قانون درخواست نموده باشند و ایضا نامه شماره 96/296990 مورخ 1396/2/14 معاون امور استان سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تصویر پیوست در خصوص عدم تسری بند «ب» ماده 113 قانون برنامه پنج ساله ششم توسعه ج.ا.ا به اسناد عادی لازم الاجرا با این توضیح که ماده مزبور صرفا راجع به اسناد رسمی بوده که مطابق مدلول ماده 1287 قانون مدنی تنظیم شده باشد و مشمول اسناد عادی لازم الاجرا از جمله قراردادهای بانکی چک و غیره نمی‌گردد و محدودیتی برای ثبت دادخواست در محاکم دادگستری به استناد اسناد اخیرالذکرو پیگیری موضوع در مراجع قضائی وجود ندارد همچنان در اغلب استان‌های کشور از ثبت دادخواست‌های بانک در دفاتر خدمات قضائی الکترونیک به عمل می‌آید حالیه با عنایت به توضیحات فوق و نظر به تایید موارد مطروحه در نامه شماره 00/216583 مورخ 1400/8/1 اداره محترم بررسی‌های حقوقی بانک مرکزی ج.ا.ا تصویر پیوست و پیشنهاد استفسار موضوع فوق الذکر از آن اداره محترم خواهشمند است دستور فرمایید به نحو مقتضی در راستای حل معضل یاد شده نظر ارشادی آن مرجع محترم را در خصوص موضوع معنونه به این بانک اعلام فرمایند.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

بند «ب» ماده 113 قانون برنامه ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جهموری اسلامی ایران مصوب 1395، صرفاً ناظر بر سند رسمی لازم‌الاجرا است و اشعاری به دیگر اسناد از جمله اسناد عادی لازم‌الاجرا و اسناد در حکم سند لازم‌الاجرا ندارد؛ اما تبصره‌های 2 و 3 آن ناظر به اسناد لازم‌الاجرا از جمله چک و قراردادهای بانکی موضوع ماده 15 اصلاحی قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب 1365 و ماده 7 قانون تسهیل اعطای تسهیلات بانکی و کاهش هزینه‌های طرح و تسریع در اجرای طرح‌های تولیدی و افزایش منابع مالی و کارایی بانک‌ها مصوب 1386 است. با عنایت به این‌که وفق اصل یکصد و پنجاه و نهم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، دادگستری مرجع رسمی تظلمات است و مقنن در تبصره‌های 2 و3 بند «ب» ماده یادشده تصریحی به الزام مراجعه اولیه متعهد‌له اسناد مذکور به ادارات ثبت اسناد و املاک ندارد، بنابراین، در فرض سؤال اشخاص مزبور می‌توانند ابتدا دعاوی خود را در مرجع قضایی صالح اقامه کنند. ماده 2 آیین‌نامه اجرایی شناسایی و توقیف اموال مدیون در اجرای مفاد اسناد رسمی مصوب 22/4/1398 ریاست محترم قوه قضاییه که صرفاً اشاره به سند رسمی لازم‌الاجرا دارد، مؤید این برداشت است.

: مرتبه

استعلام :

با توجه به این‌که برابر قوانین ثبتی از جمله قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1387 و قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 1390 هیأت‌های حل اختلاف ثبتی حسب مورد مبادرت به صدور رأی مبنی بر بلامانع بودن صدور سند رسمی به نام متقاضی با رعایت تشریفات قانونی می‌نمایند؛ چنانچه در خصوص ملک موضوع درخواست ثبت، سند رسمی مالکیت به نام متقاضی صادر شده باشد و شخصی با ادعای مالکیت نسبت به آن ملک در صدر ابطال سند رسمی اخذ شده برآید، آیا بدواً و همزمان باید نسبت به رأی هیات حل اختلاف ثبتی که سند رسمی مالکیت مبتنی بر آن رأی تنظیم و صادر شده است، اعتراض کند و یا آن‌که صرف دعوای ابطال سند رسمی مالکیت بدون آن‌که تعرضی نسبت به رأی حل اختلاف ثبتی صورت گیرد، کافی است و به عبارتی ابطال رأی هیأت حل اختلاف ثبتی در دعوای ابطال سند رسمی مالکیت مستتر است؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

دعوای ابطال سند مالکیت موضوع رأی هیأت حل اختلاف مندرج در مواد 147 و 148 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی و یا هیأت موضوع ماده یک قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 1390 و یا هیأت موضوع بند 2 ماده یک قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 2/12/1388 و دیگر هیأت‌های مشابه، بدون طرح دعوای ابطال آن رأی هیأت قابل استماع است و استماع آن منوط به تصریح به درخواست ابطال رأی هیأت نیست؛ زیرا به دلالت التزامی، دعوای ابطال سند ناشی از وقوع اشتباه در رأی صادره منتهی به صدور سند، متضمن درخواست ابطال رأی هیأت یادشده نیز می‌باشد و با صدور رأی بر ابطال چنین سندی که نتیجه رأی هیأت حل اختلاف است، رأی مذکور نیز از درجه اعتبار ساقط می‌شود.

: مرتبه

استعلام :

همان‌طور که مستحضرید به استناد ماده یک قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 1390 صدور اسناد با رعایت دیگر مفاد قانون جهت تصرفی املاک شهروندان فراهم شده است. با عنایت به قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکت‌های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب مورخ 1381 و آیین‌نامه اجرایی آن مصوب 1383/3/6، خواهشمند است نظریه ارشادی آن اداره کل محترم مبنی بر تسری قانون اخیرالذکر به اسناد صادره از طریق قانون صدرالذکر در مواردی که صرفاً اخذ سند جهت املاک متصرفین صورت پذیرفته و هیچ‌گونه نقل انتقالی انجام نشده است، را اعلام فرمایید.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 1390 و قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکت‌های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب 1381، با یکدیگر مغایرتی ندارند؛ زیرا قانون نخست، مربوط به آن دسته از اراضی است که برای آن‌ها امکان صدور سند مالکیت وجود نداشته و هیأت مقرر در ماده یک این قانون با احراز شرایط لازم برای آن‌ها رأی بر صدور سند مالکیت داده است. پس از صدور سند، وظیفه هیأت پایان یافته و لذا نقل و انتقال بعدی تابع قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن مصوب 1381 خواهد بود. بنابراین اسناد مالکیت صادره از طرف هیأت یادشده از جهت نقل و انتقال تفاوتی با اسناد مالکیت دیگر ندارد و در صورتی که محل آن‌‌ها فاقد کاربری بوده و در محدوده قانونی شهرها، شهرک‌ها و شهرهای جدید باشد، برای نقل و انتقال باید با مراجعه به شهرداری، گواهی مذکور در ماده یک قانون اخیرالذکر را دریافت کنند.

: مرتبه

استعلام :

با توجه به اینکه اسناد مثبته گمرکی اظهار کالا به گمرک به واسطه این اسناد صورت می گیرد در بند ژ ماده 1 قانون مبارزه با قاچاق کالا و ارز احصاء گردیده است برابر بند پ ماده ۲ قانون فوق اظهار کالا به گمرک به ارائه اسناد و یا مجوز های جعلی قاچاق محسوب شده است پاسخ فرماییدکه آیا منظور از اسناد مجوزهای جعلی مندرج در ماده ۲ قانون فوق صرفا ناظر و اسناد مثبته گمرکی مندرج در بند "ژ"می باشد یا هر نوع اسناد دیگری را که به گمرک ارانه شود شامل می‌گردد . لازم به ذکر است که برابر مواد ۱۵ و ۱۰۸ قانون امور گمرکی چنانچه اسناد تسلیمی صاحب کالا مورد پذیرش گمرک نباشد (خلاف واقع باشد )موضوع را منصرف قاچاق دانسته و ارزش کالا را بر اساس معیارهای دیگر تعیین و جریمه معادل ۱۰ الی ۱۰۰ درصد از صاحب کالا اخذ می گردد .

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

اطلاق عبارت «ارائه اسناد یا مجوزهای جعلی» موضوع بند «پ» ماده 2 قانون مبارزه با قاچاق کالا و ارز مصوب 1392 با اصلاحات بعدی، هر سند یا مجوز جعلی (کلیه اسناد و یا مجوزهای جعلی) که اظهار کالا به گمرک با آن صورت گرفته را شامل می‌شود تشخیص مصداق «تخلفات گمرکی از قاچاق گمرکی» و انطباق عمل با مواد قانون با مراجع ذی‌ربط است.

: مرتبه

استعلام :

«الف» یک قطعه باغ به مساحت 2000 مترمربع را در سال 1370 به «ب» واگذار می‌کند خریدار پس از معامله وضعیت زمین را از زراعی به مسکونی تبدیل و یک واحد ویلایی درملک احداث می‌کند اداره اوقاف در سال 1373 دادخواستی به طرفیت متعاملین مذکور به خواسته بطلان قرارداد به علت وقفی بودن ملک اقامه می ‌کند که در نهایت حکم قطعی بر بطلان قرارداد صادر می شود خریدار پس از بطلان معامله جهت تنظیم سند اجاره به اوقاف مراجعه می‌کند؛ این اداره تنظیم سند اجاره را ‌به تأدیه پذیره منوط می‌کند. آیا فرد «ب» در اجرای قانون ابطال اسناد فروش رقبات ،آب و اراضی موقوفه مصوب 1363 و آیین‌نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره اهدایی مصوب 1365 با اصلاحات بعدی مکلف به تأدیه پذیره است یا این‌که پرداخت پذیره صرفاً ناظر به اشخاصی است که قصد احداث اعیانی در زمین موقوفه را داشته و یا قصد انتقال مورد اجاره به غیر دارند؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

با عنایت به این‌که مواد 1 الی 5 آیین‌نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره و اهدایی مصوب ۱۳۶۵ هیأت وزیران با اصلاحات و الحاقات بعدی، به موجب دادنامه‌های شماره 2162-2161 مورخ 21/12/1397 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری ابطال شده است و با توجه به مفهوم ماده 12 این آیین‌نامه، دریافت پذیره از متقاضی اجاره ملک موقوفه که پیش از تنظیم قرارداد اجاره در آن اعیانی احداث کرده است، باید به نحوی باشد که مورد نظر واقف است. چنانچه واقف در اخذ پذیره نظری نداشته باشد، مکلف کردن متقاضی مالک اعیانی به پرداخت پذیره فاقد مبنای قانونی است.

: مرتبه

استعلام :

1- آیادرج تاریخ مقدم بر انجام معامله توسط طرفین عقد، جعل سند عادی محسوب می‌شود؟ 2-در صورت ورود ضرر به شخص ثالث با درج تاریخ مقدم بر وقوع عقد و تنظیم قرارداد صوری آیا موضوع جعل می‌باشد؟ و شاکی چه شخصی محسوب می‌شود؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

اولاً، مطابق ماده 1305 قانون مدنی در اسناد عادی، تاریخ فقط درباره اشخاصی که در تنظیم آن‌ها شرکت داشته‌اند، معتبر است؛ به عبارت دیگر تاریخ مندرج در اسناد عادی نسبت به اشخاص ثالث معتبر نیست. بنابراین چنانچه خریدار و فروشنده با توافق، تاریخ نظیم بیع‌نامه را مقدم بر تاریخ واقعی قید کنند، صرف این امر، جرم جعل نیست لکن اگر چنین نوشته‌هایی به قصد استناد در دعوا علیه شخص ثالثی تنظیم شود، حسب مورد می‌تواند مصداق جرایم تبانی برای بردن مال غیر، جعل، کلاهبرداری و ... باشد. ثانیاً، در فرض سؤال، صرفاً شخص یا اشخاصی می‌توانند شاکی باشند که از وقوع جرم متضرر شده‌اند.